Bất động sản cho người cao tuổi - kinh nghiệm các nước trên thế giới và chính sách cho Việt Nam

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo và TS. Trần Thị Minh Thư[1]

1. Lời mở đầu

Việt Nam là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Những người từ 60 tuổi trở lên chiếm 11,9% tổng dân số vào năm 2019 và đến năm 2050, con số này sẽ tăng lên hơn 25%. Đến năm 2036, Việt Nam bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội “già hóa” sang xã hội “già” (Theo Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc UNFPA). Sự thay đổi nhân khẩu học này có nguyên nhân từ việc giảm tỷ lệ tử vong, tăng tuổi thọ, và đặc biệt là giảm mạnh tỷ lệ sinh. Như vậy, Việt Nam chỉ còn khoảng 11 năm nữa để tận dụng thời kỳ dân số vàng và chuẩn bị đối diện với dân số già. Khi thế hệ đang ở lứa tuổi từ 30 - 55 tuổi hiện nay trở thành nhóm người cao tuổi, nhu cầu lựa chọn nơi ở phù hợp cho tuổi già, sẽ gia tăng nhanh chóng. Những người cao tuổi có nhu cầu và thị hiếu về nhà ở hoàn toàn khác với thế hệ trẻ. Vì vậy, một phân khúc bất động sản đầy tiềm năng cần phải được khai thác không chỉ để đáp ứng nhu cầu thị trường, mà còn để đảm bảo an sinh xã hội là bất động sản cho người cao tuổi. Trong khi đó hiện nay thị trường nhà ở cho người cao tuổi vẫn chưa được chú trọng. Các nhà phát triển bất động sản cũng như cơ quan quản lý nhà nước cần có nhận thức đúng về thị trường bất động sản cho người cao tuổi để có quyết định đầu tư, và các chính sách quản lý phù hợp nhằm tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển ở Việt Nam.

Ảnh minh họa

2. Khái niệm và sự cần thiết của việc phát triển bất động sản cho người cao tuổi

Bất động sản cho người cao tuổi là các hình thức nhà ở và cộng đồng dịch vụ được giới hạn độ tuổi dành chủ yếu cho người từ khoảng 60–65 tuổi trở lên, cung cấp chỗ ở, tiện ích và một mức độ hỗ trợ chăm sóc nhất định, tùy theo mô hình.

Vấn đề phát triển bất động sản cho người cao tuổi đang trở thành chủ đề ngày càng được quan tâm tại hầu hết các nước trên thế giới trong đó có Việt Nam. Phát triển bất động sản cho người cao tuổi sẽ mang lại các đóng góp như sau:

Đối với bản thân người cao tuổi, bất động sản dành riêng cho người cao tuổi đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng ngày càng tăng về số lượng này. Kể từ năm 2005, tỷ lệ dân số trên 60 tuổi trên toàn cầu đang có xu hướng tăng ở tất cả các quốc gia và khu vực. Dân số cao tuổi toàn cầu đã tăng gấp ba lần từ năm 1980 đến năm 2025, tăng từ 259 triệu lên 761 triệu trong vòng chưa đầy năm thập kỷ (Isa, F.M và cộng sự, 2000).  Dân số toàn cầu già hóa nhanh chóng dẫn đến tỷ lệ người phụ thuộc cao hơn và đòi hỏi các hệ thống chăm sóc sức khỏe và xã hội phải chuyển đổi để giải quyết các đặc điểm nhân khẩu học mới. Tại Việt Nam, dự kiến tỷ lệ dân số từ 60 tuổi trở lên sẽ chiếm 20,4% tổng dân số Việt Nam vào năm 2038, và đến năm 2050, sẽ có 29 triệu người trên 60 tuổi, chiếm một phần ba dân số cả nước, trong đó những người trên 80 tuổi sẽ chiếm ít nhất 6% tổng dân số (theo số liệu của  HelpAge International). Trong khi đó, cũng theo khảo sát của HelpAge International, hơn 56% người cao tuổi tự đánh giá mình là có sức khỏe yếu hoặc rất yếu, với tỷ lệ tương đối cao trong số họ cần hỗ trợ về mặt tinh thần và thể chất. Như vậy sự chăm sóc thích hợp gắn với nơi sinh hoạt là cần thiết cho nhóm đối tượng nhạy cảm này.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả công ty phát triển bất động sản và các công ty cung cấp dịch vụ môi giới, quản lý bất động sản, sự phát triển của phân khúc bất động sản cho người cao tuổi mở ra một phân khúc và cơ hội mới cho các công ty này mở rộng phạm vi hoạt động của mình. Mặc dù người Việt Nam có truyền thống người cao tuổi ở cùng gia đình, và được con cái chăm sóc, nhưng lối sống hiện đại và độc lập ngày càng trở thành xu thế. Khi lực lượng lao động hiện tại trở thành những người cao tuổi, đó sẽ là phân khúc có nhu cầu cao và có khả năng chi trả đối với nơi sinh sống tiện nghi, độc lập kết hợp chăm sóc sức khỏe, tạo ra nguồn cầu cho phân khúc bất động sản này. Do tạo lập bất động sản cần thời gian dài để lên ý tưởng, thiết kế, thi công… cho đến khi đưa vào sử dụng, và niên hạn sử dụng của bất động sản dài, vì vậy việc dự báo trước cầu, để tạo lập bất động sản với đặc điểm, quy mô phù hợp trước khi thực sự có sản phẩm cung ứng ra thị trường là cần thiết. Bất động sản cho người cao tuổi cũng là loại bất động sản có những điểm đặc biệt, chú trọng tiện ích, dịch vụ, vì vậy cũng cần phải được quản lý, vận hành và khai thác bởi các công ty, tổ chức chuyên nghiệp trong lĩnh vực này.

Đối với nhà nước, phát triển bất động sản cho người cao tuổi góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu an sinh xã hội. Mặc dù Chính phủ Việt Nam đã đưa ra nhiều biện pháp khác nhau trong hệ thống cung cấp dịch vụ y tế để đáp ứng nhu cầu của người cao tuổi. Ví dụ như, người cao tuổi có quyền được chăm sóc sức khỏe và tiếp cận các dịch vụ chăm sóc sức khỏe chuyên khoa, cấp thẻ bảo hiểm y tế miễn phí cho người cao tuổi nghèo và trợ cấp hàng tháng cho người cao tuổi sống một mình và được các hộ gia đình có thu nhập thấp chăm sóc (Loi Tan Nguyen và cộng sự, 2022). Tuy nhiên tình trạng sức khỏe của người cao tuổi, đặc biệt là ở vùng nông thôn Việt Nam, đã làm tăng nhu cầu về các dịch vụ chăm sóc sức khỏe, gây thêm áp lực cho các hệ thống xã hội và chăm sóc sức khỏe của Việt Nam. Vì vậy phát triển đa dạng các mô hình bất động sản cho người cao tuổi theo từng nhóm nhu cầu, cũng là một trong các biện pháp giảm bớt gánh nặng cho các cơ sở y tế và chăm sóc sức khỏe tại các địa phương.

Về mặt xã hội, quá trình đầu tư phát triển bất động sản cho người cao tuổi cũng góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm trong lĩnh vực xây dựng, các lĩnh vực cung cấp dịch vụ bất động sản cũng như chăm sóc sức khỏe. Sự gia tăng việc làm và thu nhập từ các hoạt động này sẽ làm tăng nguồn vốn cho nền kinh tế, tăng thu cho ngân sách thông qua thuế. 

3. Các mô hình bất động sản cho người cao tuổi trên thế giới

Trên thế giới, phát triển các mô hình bất động sản cho người cao tuổi cũng là vấn đề được quan tâm. Vì vậy các quốc gia có khá nhiều mô hình đa dạng về cách thức vận hành, và loại hình dịch vụ, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng người cao tuổi khác nhau. Một số mô hình tiêu biểu bao gồm:

3.1. Mô hình già hóa tại chỗ và dịch vụ hỗ trợ cộng đồng hưu trí tự nhiên

Già hóa tại chỗ được định nghĩa là việc tiếp tục sống trong một cộng đồng dân cư trong những năm cuối đời. Cộng đồng hưu trí tự nhiên là những khu vực dân cư nơi các dự án nhà ở ban đầu không được quy hoạch hoặc thiết kế cho người cao tuổi, nhưng dân cư dần già hóa theo thời gian với ít nhất một nửa cư dân từ 60 tuổi trở lên. Để thực hiện mô hình này, căn nhà được hỗ trợ cải tạo cho phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của người cao tuổi như làm các con dốc lên xuống cho xe lăn, thêm tay vịn, phòng tắm an toàn, dịch vụ tại nhà, và công nghệ hỗ trợ (monitoring, telecare, cảm biến).

Cách vận hành của mô hình chủ yếu dựa trên phối hợp giữa chủ nhà/gia đình, nhà cung cấp dịch vụ tại nhà, các chương trình hỗ trợ cộng đồng, cung cấp các dịch vụ giải trí xã hội (ví dụ: lớp học yoga), giáo dục (ví dụ: nhóm thảo luận và buổi cung cấp thông tin); có thể kèm gói cải tạo nhà do chính quyền/tổ chức tài trợ; sử dụng Công nghệ lão khoa để giám sát và hỗ trợ tự chăm sóc.

Đối tượng áp dụng là người cao tuổi độc lập hoặc có trợ giúp nhẹ, muốn duy trì tính độc lập, giảm chuyển nơi ở. Chính sách nhà nước đối với mô hình già hóa tại chỗ thường là hỗ trợ cải tạo nhà, trợ cấp chăm sóc tại nhà, ban hành luật hoặc chiến lược thúc đẩy các cộng đồng thân thiện với người cao tuổi. Nhiều nước có chương trình trợ cấp hoặc ưu đãi thuế cho việc cải tạo nhà. Các quốc gia áp dụng tiêu biểu mô hình này bao gồm Hoa Kỳ, châu Âu, Trung Quốc, Úc. Đây là mô hình phổ biến trên toàn cầu (Maggie Ratnayake và cộng sự, 2022).

3.2. Làng thân thiện với người cao tuổi, Nhà ở chung cho người cao tuổi, và cộng đồng hưu trí tại trường đại học

* Làng thân thiện với người cao tuổi

Làng là các chương trình cơ sở do các tình nguyện viên được đào tạo và nhân viên được trả lương điều hành để phối hợp các chương trình và hoạt động trên toàn làng và kết nối các thành viên với các dịch vụ miễn phí, giá rẻ hoặc giảm giá. Các cộng đồng làng cũng là những cộng đồng thân thiện với người cao tuổi, cung cấp cơ hội tham gia hoạt động xã hội và công dân, hòa nhập xã hội, hỗ trợ cộng đồng và các dịch vụ y tế, truyền thông và thông tin, giao thông vận tải và không gian ngoài trời cho người cao tuổi.

* Nhà ở chung dành cho người cao tuổi:

Đây là mô hình nhà ở dựa trên sở thích và mục đích chung. Nó hướng đến người cao tuổi trên 50 hoặc 55 tuổi với các thiết kế và các khu vực chung dễ tiếp cận với người cao tuổi. Nhà ở chung có thể mang lại lợi ích cho người cao tuổi về mặt xã hội và kinh tế thông qua sự hỗ trợ lẫn nhau.

* Các cộng đồng hưu trí tại trường đại học (UBRC)

Đây là mô hình hấp dẫn nhất đối với những người quan tâm đến việc học tập và cuộc sống trong khuôn viên trường. Những cộng đồng này cung cấp các cơ hội học tập suốt đời và các bệnh viện hoặc cơ sở giải trí liên kết với trường đại học(Carle, 2006). Quốc gia áp dụng tiêu biểu các mô hình trên là: Hoa Kỳ, Đan Mạch/ Hà Lan/ Canada, và nhiều nước châu Âu. Chính sách nhà nước với các mô hình này thường là hỗ trợ gián tiếp (tài trợ khởi tạo, không gian công cộng, chính sách ưu đãi cho tổ chức cộng đồng); một số nơi có quỹ hỗ trợ.

3.3. Khu nhà ở cho người cao tuổi độc lập và cộng đồng trên 55 tuổi

Khu nhà dành cho nhóm người cao tuổi độc lập (thường trên 55), tập trung tiện ích (CLB, phòng tập, hoạt động xã hội). Đây chủ yếu là các căn nhà ở độc lập, ít hoặc không có hỗ trợ y tế ngay tại chỗ. Cách vận hành của mô hình này thường là cư dân trả phí mua hoặc thuê nhà; bất động sản được quản lý vận hành bởi nhà phát triển hoặc ban quản lý. Ngoài ra các dịch vụ thêm như dọn dẹp, ăn uống, giải trí… có thể mua thêm. Các chi phí và dịch vụ được thỏa thuận theo hợp đồng.

Đối tượng hướng đến của mô hình này là người cao tuổi khỏe mạnh, mong muốn cộng đồng sôi nổi và giảm bớt việc bảo trì nhà. Đây thường là những người cao tuổi có khả năng tài chính tốt. Các quốc gia áp dụng tiêu biểu của mô hình này bao gồm Hoa Kỳ, Úc và một số nước châu Âu. Chính sách nhà nước với mô hình này chủ yếu là điều tiết thị trường (quy hoạch, ban hành các tiêu chuẩn an toàn, quy định về hợp đồng); thường ít được trợ giúp tài chính, nhưng có thể có chính sách thuế hoặc khuyến khích đầu tư vào nhà ở cho người cao tuổi.

3.4. Cộng đồng hưu trí chăm sóc liên tục, Nhà ở chăm sóc đặc biệt (Extra-Care Housing) và “Nhà ở bạc” (Silver Housing)

Cộng đồng hưu trí chăm sóc liên tục là một khu nhà cung cấp các dịch vụ và loại hình bất động sản có sự kết hợp của cả nhà ở độc lập (dành cho người cao tuổi còn khỏe, muốn sống độc lập), tới nhà ở có hỗ trợ (Căn hộ/nhà có dịch vụ hỗ trợ sinh hoạt hàng ngày như tắm, ăn, uống thuốc, nhưng không phải cơ sở điều dưỡng chuyên sâu, có nhân viên hỗ trợ), tới nhà ở có dịch vụ điều dưỡng lành nghề. Người cao tuổi sống ở đây không phải chuyển nơi ở khi nhu cầu thay đổi. Hình thức này thường yêu cầu phí đầu vào và phí thường niên. Cách vận hành của mô hình là các hợp đồng chăm sóc cuộc sống (bao gồm phí đầu vào, phí dịch vụ, tiền thuê nhà) và yêu cầu quản trị phức hợp bao gồm y tế, nhà ở và quản lý vận hành tòa nhà. Đối tượng áp dụng với mô hình này là những người có tài chính tương đối, muốn an tâm về chế độ chăm sóc liên tục trong cùng một khu. Quốc gia áp dụng chủ yếu là Hoa Kỳ, ngoài ra có các mô hình tương tự ở châu Âu, Úc. Với mô hình này, chính sách nhà nước thường bao gồm giám sát tài chính (bảo vệ người tiêu dùng), quy định hoạt động, báo cáo chất lượng… (J Weinstock và cộng sự, 2018).

Mô hình tương tự tại Anh là Nhà ở chăm sóc đặc biệt (Extra-Care Housing). Đây là các căn hộ tự kết hợp dịch vụ chăm sóc linh hoạt tại chỗ; kết hợp với dịch vụ an ninh, khu sinh hoạt chung và dịch vụ y tế theo cầu. Tuy nhiên khác với mô hình chăm sóc liên tục tại Hoa Kỳ, hình thức này được khuyến khích và phát triển mạnh tại Anh và các nước Châu Âu, dành cho nhiều đối tượng với mức thu nhập thấp hơn. Nhà nước có chính sách hỗ trợ như nhà ở xã hội, quỹ xây dựng, quy hoạch. Đây là mô hình được khuyến khích phát triển như giải pháp thay thế cho các biện pháp an sinh xã hội.

Tại Nhật Bản, mô hình sliver housing dành cho người cao tuổi là loại nhà thường có giá thuê/hỗ trợ, kèm tư vấn hỗ trợ cuộc sống cho người cao tuổi. Việc vận hành được thực hiện bởi sự phối hợp giữa chính quyền địa phương, chủ đầu tư tư nhân hoặc hiệp hội nhà; có thể kết nối với cơ sở phúc lợi hoặc trung tâm chăm sóc gần kề. Đối tượng áp dụng là người cao tuổi, đặc biệt ở khu vực đô thị Nhật Bản, dành cho cả nhóm thu nhập thấp và trung lưu. Đây là chương trình nhà ở được chính quyền địa phương thúc đẩy, và trở thành mô hình tham khảo cho nhiều nước châu Á.

3.5. Mô hình nhà ở xanh và viện dưỡng lão quy mô nhỏ

Đây là các cơ sở nhỏ (khoảng 10–12 cư dân/nhà), thiết kế dạng nhà ở, có nhân viên xuyên suốt đảm nhiệm nhiều vai trò, với tỉ lệ trực tiếp chăm sóc cao hơn. Mô hình này thường được vận hành bởi tổ chức tư nhân hoặc phi lợi nhuận áp dụng tiêu chuẩn bất động sản xanh; nhấn mạnh quan hệ cá nhân, chế độ ăn uống/tổ chức theo mong muốn của cư dân. Đối tượng áp dụng là những người cao tuổi cần chăm sóc y tế hoặc nhà dưỡng lão nhưng ưu tiên môi trường gia đình hơn. Quốc gia tiêu biểu của hình thức này là Hoa Kỳ và dần được sao chép ở các quốc gia khác. Nhà nước ban hành các tiêu chuẩn và giấy phép với loại hình bất động sản này.

4. Kiến nghị cho Việt Nam

Trước xu hướng già hóa dân số, việc đầu tư cho bất động sản cho người cao tuổi cần có định hướng và các chính sách khuyến khích của nhà nước. Từ kinh nghiệm các mô hình đang áp dụng tại các nước trên thế giới, cơ quan quản lý nhà nước và các chủ đầu tư có thể cân nhắc các chính sách, biện pháp sau đây:

Nhà nước cần khuyến khích phát triển đa dạng các mô hình bất động sản cho người cao tuổi, nhằm đáp ứng nhu cầu, khả năng chi trả khác nhau của nhóm người này. Các loại bất động sản này có thể bao gồm cả các khu dưỡng lão có đầu tư của nhà nước tương tự như nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp; các khu dưỡng lão mini và xanh cho nhóm có nhu cầu được chăm sóc ở quy mô nhỏ và gần gũi hơn; các khu nhà ở nhiều phân khúc từ trung tới cao cấp do các chủ đầu tư tư nhân phát triển, có kèm các dịch vụ hỗ trợ y tế, sinh hoạt; tới việc hỗ trợ cải thiện nhà ở độc lập cho phù hợp với người cao tuổi…

Mỗi mô hình nêu trên đều có mục tiêu hướng tới chất lượng cuộc sống cho người cao tuổi, tuy nhiên có trọng tâm hơi khác nhau để đáp ứng các nhu cầu đa dạng của người cao tuổi. Việc sắp xếp các dịch vụ và hoạt động này được điều chỉnh dựa trên sức khỏe, khả năng tham gia xã hội hoặc nhu cầu gắn kết của mỗi đối tượng. Các chủ đầu tư cần phải nghiên cứu nhu cầu, phát triển các dịch vụ và hoạt động được thiết kế riêng, xem xét các đặc điểm nhân khẩu học và hoàn cảnh đa dạng của người cao tuổi để đáp ứng nhu cầu của họ.

Bên cạnh đó, nhà nước cần phối hợp các chiến lược để tạo ra một môi trường hỗ trợ, tạo thuận lợi cho cuộc sống của người cao tuổi. Nền tảng của các chiến lược này bao gồm các chính sách cộng đồng và cơ sở hạ tầng để thúc đẩy sự độc lập cho người cao tuổi. Các nghiên cứu cho thấy rằng các chương trình và chính sách hướng đến việc giảm thiểu các rào cản vật lý, chẳng hạn như tạo ra một môi trường xây dựng thúc đẩy sự kết nối và cung cấp hỗ trợ giao thông, rất có lợi trong việc hỗ trợ người cao tuổi trong cộng đồng. Các chiến lược toàn cộng đồng nhằm giải quyết vấn đề tiếp cận, di chuyển và các dịch vụ hỗ trợ, được kết nối với sự hỗ trợ tài chính từ chính quyền địa phương và quốc gia sẽ tạo ra sự thay đổi lâu dài.

Ngoài ra, để các cộng đồng người cao tuổi có cuộc sống văn minh, hòa nhập với cộng đồng, các địa phương cũng cần có các chính sách ​​giáo dục dành cho người cao tuổi nhằm nâng cao nhận thức về các dịch vụ hỗ trợ tại địa phương, gắn với loại hình bất động sản dành cho người cao tuổi tại địa phương và cách sử dụng chúng là một phần không thể thiếu trong quá trình già hóa của dân cư tại cộng đồng.

5. Kết luận

Già hóa dân số là quá trình đã và đang diễn ra không chỉ tại Việt Nam mà trên khắp thế giới. Dân số già có thể đem lại những khó khăn nhất định cho nền kinh tế do giảm lực lượng lao động, gia tăng nhu cầu chăm sóc y tế, gia tăng gánh nặng an sinh xã hội… tuy nhiên cần nhìn nhận đây là một nhóm dân cư ngày càng tăng và có vai trò không nhỏ trong xã hội. Nhà nước cần có các biện pháp đáp ứng nhu cầu chăm sóc với nhóm người cao tuổi, giúp họ kéo dài khả năng đóng góp cho xã hội, và hòa nhập với cộng đồng những người trẻ, gia tăng niềm hạnh phúc cho người dân. Các chủ đầu tư cũng có thể nhìn thấy một phân khúc bất động sản lớn và cơ hội trong hoạt động phát triển bất động sản. Đầu tư đúng đắn vào phân khúc này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội, và nhà nước như đã phân tích trong bài.

Tài liệu tham khảo

1. An Linh, 2025, Bất động sản cho người cao tuổi: Mảnh đất vàng chưa khai phá, Tạp chí điện tử Người đô thị, https://nguoidothi.net.vn/bat-dong-san-cho-nguoi-cao-tuoi-manh-dat-vang-chua-khai-pha-48765.html.
2. Carle A. (2006). University-based retirement communities: Criteria for success. https://www.iadvanceseniorcare.com/university-based-retirement-communities-criteria-for-success/.
3. Daniel G Lindberg, 2022, The price elasticity of senior housing demand: is it a necessity or a luxury?, Bus Econ. 2022 Oct 21;57(4):204–216. doi: 10.1057/s11369-022-00282-3.
4. Greenfield E. A., Frantz M. E. (2016). Sustainability processes among naturally occurring retirement community supportive service programs. Journal of Community Practice, 24(1), 38–55. 10.1080/10705422.2015.1126545.
5. HelpAge International. Ageing Population in Vietnam. 2019.
6. Isa, F.M.; Noor, S.; Wei, G.W.; Hussain, S.D.B.S.; Ibrahim, H.M.; Ahmdon, M.A.S. Exploring the facet of elderly care centre in multiethnic Malaysia. PSU Res. Rev. 2020; ahead-of-publish.
7. J Weinstock, L Bond, 2018, High quality of life in contiuing care retirement communities: a balancing act, Innov Aging. 2018 Nov 11;2(Suppl 1):474. doi: 10.1093/geroni/igy023.1770.
8. Loi Tan Nguyen, Phouthakannha Nantharath, Eungoo Kang, The Sustainable Care Model for an Ageing Population in Vietnam: Evidence from a Systematic Review, Sustainability 2022, 14, 2518. https://doi.org/10.3390/su14052518.
9. Marc A Cohen, 1988, Life care: New options for financing and delivering long-term care, Health Care Financ Rev. 1988 Dec;1988(Suppl):139–143.
10. Maggie Ratnayake; Shay Lukas, Sachi Brathwaite, Jessica Neave, Harshitha Henry, (2022),  Aging in Place: Are We Prepared?, Dela J Public Health. 2022 Aug 31;8(3):28–31. doi: 10.32481/djph.2022.08.007.